החיוב

מהתקנות שתיקנו חז"ל לעשות 'הטוב והישר'[1] הוא הבא לקנות קרקע במיצר חבירו חייבו חז"ל ליתן דין קדימה לבעל המיצר[2]. חז"ל תיקנו תקנה זו לטובת בעל המיצר, מאחר שהלוקח יוכל למצוא קרקע במקום אחר, ואילו למצרן נוח שיהיו לו נכסיו במקומות קרובים זה לזה[3]. לפיכך, אם לא היה הלוקח יכול לקבל דבר זה במקום אחר, כגון מתנה אין זכות למצרן[4].

בין אם הלוקח ביקש לקנות מהמוכר או המוכר ביקש למכור ללוקח, הקדימה למצרן[5]. זאת לעומת 'העני המהפך' לקנות שאין לו תביעה נגד הלוקח שהמוכר יזם למכור לו[6].

מקור הדין

מקור לדין זה מצאו בפסוק שנאמר "ועשית הישר והטוב"[7], וכתבו הפוסקים שהוא קרוב למצות עשה ולכן אסור להערים בדבר[8], ומכל מקום במקום ספק מקילים בדינו כשאר ספק תקנה שמעמידים על עיקר הדין[9].

החיוב על הלוקח

חז"ל הטילו החיוב על הלוקח להעביר הנכס לבר מצרא, וחשוב שליח של המצרן לכל דבר, ועל כן עדי הקנין יכתבו השטר לכתחילה בשם המצרן אפילו לא ידוע להם אם נתרצה לקנות, ואין צריכים קנין אחר[10].

חז"ל לא הטילו כל חיוב על המוכר כלפי המצרן, שהרי הברירה בידו שלא למכור, ואם ירצה למכור יהיה הנכס ממילא בידו שהרי הלוקח חייב להעביר הנכס ליד המצרן[11]. כמו כן אין חיוב על המוכר להודיע למצרן כשיש לחוש שיפסיד מפני זה[12], כגון אם חושש שעד שיודיע למצרן יפסיד למכור ללוקח, אבל אם אין חשש הפסד טוב שיודיע למצרן או לאנשים שיודיעו לו[13], ודנו הפוסקים האם זו עצה טובה בלבד או שכן נכון מדינא שיעשה כן[14].

להודיע למצרן

הלוקח אינו חייב להודיע למצרן שעומד לקנות, ואם יתוודע למצרן שקנה יעבור הנכס ממילא אליו שהרי חשוב שלוחו[15]. והראיה שלוקח שהשביח הנכס לפני שנתוודע למצרן חוזר וגובה ממצרן כדין היורד לשדה חבירו ברשות[16]. אבל אם נתוודע שהמצרן רוצה לקנות אסור הלוקח לקנות וכן אסור למוכר למכור ללוקח שמסייע בזה לעובר עבירה[17].

שותף או יורש קודם לכל

אמרו חז"ל, הטוב והישר הוא שמצרן שיש לו קרקע סמוך לקרקע חבירו, יזכה בקרקע שמכר חבירו למי שאינו מצרן. לפיכך, תיקנו חז"ל שהלוקח נעשה שליח של המצרן, ורשאי המצרן להוציא הקרקע מידו לאחר שקנה הקרקע סמוכה למצר[1].

ברם, השותף או היורש שיש לו חלק בגוף הקרקע, עדיף ממצרן לקרקע שאין לו חלק בגוף הקרקע[2], לפיכך תיקנו חז"ל שבזה הטוב והישר הוא ששותפים או יורשים בקרקע שמכר אחד מהם חלקו למצרן, שהשותפים האחרים או אפילו אחד מהם[3], מוציאים מיד הלוקח, ואפילו הוא מצרן[4].

מכר השותף ללוקח ולא רצה שותפו להוציא מיד הלוקח, לא איבד המצרן זכותו כמצרן ודאי, ומסלק ללוקח, והלוקח אינו יכול לומר למצרן שמא יפול החלק שקניתי – לאחר שאחלוק עם שותפי - בצד שאינו בצד הקרקע שלך ואזי אינך מצרן, דהא כעת הוא מצרן[5].

שותף ויורש זכותו כמצרן

הואיל וזכות השותף או היורש היא כדין מצרן, העברת הנכס מהלוקח ליד השותף היא כמו בשאר מצרן שחז"ל עשו את הלוקח לכשלוחו של המצרן[6].

בנכס שאין זכות מצרנות

לעומת זה, אם מאיזה סיבה אין זכות מצרנות במכירה זו, אין זכות לשותף או היורש להוציא מיד הלוקח. לפיכך במקום הפסד למוכר אין השותף מוציא מיד הלוקח[7], כגון אם השותף או היורש אינו בעיר[8] או שמוכר כל נכסיו לאחד[9], או בדבר שלא תיקנו זכות מצרנות כגון הנותן חלקו במתנה[10].

חז"ל תיקנו שהמוכר לאשה אין המצרן מוציא מידה[11], המדובר שאין לחוש שמערמת לקנות לבעלה, כגון שידוע שיש לה נכסים שאין לבעלה רשות בה, או אלמנה[12], ונחלקו הפוסקים האם אף שותף אינו מסלק את האשה, ועל כן אין להוציא מיד המוחזק[13].

שותף ויורש לאחר חלוקה

זכות השותף והיורש לעומת האחרים היא רק לפני חלוקת השותפות, אבל אחר החלוקה אין זכות המצרנות שלהם עדיף על מצרן אחר[14], אך יש שכתב שבזה דין היורש עדיף משאר שותף וגם אחר חלוקת הירושה מעכב אחד האחים על האח שמוכר חלקו שלא ימכור לאחרים אלא לו[15].

שותף בעסק

בעל קרקע שמכר קרקעו למי ששותף עמו בעסקים אבל לא בקרקע זו, אין המצרן מוציא מידו[16], אבל השותף עם המוכר בקרקע מוציא מידו[17], וכן אם קדם המצרן או אפילו אדם אחר וקנה, אין שותף בעסקים מוציא מידו[18], ויש שכתב שגם לפני המכירה, אם באו השותף והמצרן לקנות יש למצרן קדימה מפני שותף בעסקים[19].

קרובים

הטוב והישר הוא שיהיה ליוצאי חלציו קדימה בנכסי אביהם, לפיכך אב שמכר קרקע שלו אין זכות מצרנות על קרקע שמכר לבנו או בתו או אפילו לנכדיו, ואין המצרן או השותף מוציאים מידם[20], אבל לשאר קרובים אין זכות קדימה, והמצרן מוציא מידם[21].

מצרנות בקרקע או מטלטלין

חז"ל תיקנו זכות מצרנות בקרקעות ובמחובר לקרקע, כגון בית או אילן שמקנה זכות בקרקע,[1] שהם דברים שיש בו קנין עולם וחזקה, ובזה הישר והטוב שנכסיו יהיו קרובים זה לזה[2]. בכל אלה יש למצרן זכות להוציא מלוקח, ולשותף הזכות להוציא אפילו מהמצרן[3].

חז"ל לא תיקנו זכות מצרנות במטלטלין, דהיינו שותפים במטלטלין, שאחד מכר את חלקו אין השותף השני מוציא מיד הלוקח[4]. ברם הרמ"א כתב שאם השותף טוען שלא נוח לו עם הלוקח ויגיע לו היזק מזה, שומעין לו לסלק הלוקח אם נראה לבית דין שיש ממש בטענתו[5] דאז יש בזה משום והישר והטוב[6], ויש שכתבו שבכל אופן אין מצרנות במטלטלין[7].

לפי האמור, יש לדון מזה לשותפים בעסק שעיקר העסק אין לו נכסים, ולפי תנאי השותפות יכול למכור חלקו או שהגיע הזמן לחלוק השותפות[8], ורוצה אחד השותפים למכור את חלקו יכול השותף לעכב שלכתחילה ימכור לו, אבל אם כבר מכר לאיש זר אינו יכול להוציא מיד הלוקח[9].

זכות מצרנות במחובר לקרקע (בית, אילנות)

כתבו הראשונים שבעלים על המחובר לקרקע שיש לו קנין בקרקע, בכלל דיני מצרנות, כגון בעלות על בית או אילן שמקנה לבעלים קנין בקרקע שעומד עליו, בעל הקרקע ובעל הבית או אילן שותפים בקרקע ויש להם זכות מצרנות זה על זה. לפיכך אם מכר אחד מהם, כגון שמכר בעל הבית את ביתו מוציא בעל הקרקע מיד הלוקח אפילו הוא מצרן[10]. וכן יש לבעל הבית זכות מצרן כלפי הקרקע הסמוכה לקרקע שביתו עומד עליו, ולכן אם המצרן מכר קרקעו, מוציא בעל הבית מיד הלוקח[11].

בגדר הקנין שיש לבעל הבית או אילן בקרקע נחלקו הראשונים, יש שכתבו שגם קנין לזמן להעמיד הבית עד זמן שקבעו ביניהם ומפני שאם יפול הבית תוך הזמן יכול שוב לבנותו נחשב זאת כשותפות בקרקע,[12], ויש שכתבו שרק קנין עולם להעמיד בית או אילן נחשב כשותפות[13].

זכות בעל הבית ובעל עלייה (קומה עליונה)

שותפים בבית שדייר אחד דר בקומת קרקע והשני בקומה מעליו (עלייה), אם הקרקע שהבית עומד עליו משותף לשניהם, דינם כשותפים, ואם אחד מכר מוציא השני מיד הלוקח אפילו הוא מצרן, אבל אם בעל הדירה בקומה שניה אינו שותף בקרקע, וזו רק משועבדת לו שאם הדירה תיפול יכול לבנותה מחדש, דינו רק כמצרן להוציא מיד לוקח שאינו מצרן אבל לא מיד המצרן לקרקע[14], אבל יש שכתבו שאף בזה יש לבעל העלייה זכויות של שותף כמו לבעל הבית[15].

בתים ודירות סמוכים

הואיל ודין מצרנות נוהגת במחובר לקרקע דנו הראשונים האם יש דין מצרנות לבעלי בית בבתים סמוכים זה לזה ורק הכותל מפריד ביניהם. רוב ראשונים כתבו שאף בזה יש זכות מצרנות[16], וכן כתב הרמ"א שיש דין מצרנות בבתים[17].  לדעת רבינו תם חז"ל תיקנו מצרנות רק בשדות ולא בבתים, ונאמרו כמה טעמים לשיטה זו, אם מפני ששדות מצויים לקנות אבל בתים אינם מצויים לקנות בכל פעם, וגם בשדות הטוב והישר הוא שיוכל לחרוש בשני השדות בבת אחת, אבל בבתים הכותל מפסיק את התשמיש של שני המקומות[18]. יש שכתב לפי טעם זה שאם מפני התשמיש נחשבים הבתים כבית אחד לעירובי חצרות יש לכו"ע זכות מצרנות אף בבתים[19], ויש שכתבו שאין מצרנות בבתים כאשר המצרן דר במקום אחר ולוקח את הבית להשכיר לאחרים ואילו הלוקח צריך הבית לדירתו ואזי הטוב והישר ליתן הבית ללוקח[20].

לדינא, יש שכתב שאם יש שביל בין הבתים לכו"ע אין זכות מצרנות, ויש שפירש שכל זה שרבים הולכים בשביל זה כמיצר שהחזיקו בו רבים [21].

לפי האמור, בבית רב-קומות שהדיירים דרים בדירות נפרדות ושותפים בבעלות הקרקע שהבנין עומד עליו דינם כשותפים בדיני בר מצרא אפילו אם הדירות אינם סמוכות, אך אם לבעל הדירה בקומה עליונה אין בעלות בגוף הקרקע רק הזכות לבנות דירתו אם תיפול, דינו כמצרן לדירה הסמוכה ולא כשותף.

דיני דבר מצרא ד'

מלוה בשטר, משכנתא

מלוה בשטר, שעבוד משכון רשום בערכאות

המלוה לחבירו בשטר, נכסי הלוה משועבדים לו כבטחון לגבות החוב אבל מפני שאין לו זכות בגוף הנכס אינו עדיף מלוקח ואין לו זכות מצרנות. לפיכך, אם המלוה גבה בחובו נכסי דלא ניידי, המצרן מוציא מידו ומשלם לו חובו[1], אבל נחלקו הפוסקים כאשר מלוה גבה נכס שאינו שווה את החוב בעד כל החוב, האם המצרן שמוציא מיד המלוה חייב לשלם את כל החוב או רק את שווי הנכס כפי השומא[2].

נכס שרשום על פי ערכאות כמשכון בעד איזה חיוב ומשועבד מפני זה (לי"ן או מארטגעד"ש), אבל אין לו זכות ליהנות מהנכס, דינו כמלוה בשטר והמצרן מוציא מיד הגובה את הנכס בעד חובו[3].

משכנתא, זכות הממשכן בקניית הנכס הממושכן

נכסי דלא ניידי שהמלוה קבלם בעד ההלואה כ'משכנתא', דהיינו קנין לזמן שניתן למלוה ליהנות מהנכס כפי המבואר בדיני רבית[4], עדיף זכות המלוה בדיני מצרנות משעבוד של מלוה בשטר שקבלם רק כבטחון בעד ההלואה ואין לו זכות ליהנות מהנכס[5].

יש ראשונים שכתבו שעדיפות המשכנתא היא שלא תיקנו בה דיני מצרנות. לפיכך, הן אם הלוה (בעל הקרקע) מכר את הנכס לחלוטין למלוה[6], המצרן אינו מוציא מידו, והן אם הלוה מכר זכותו ללוקח, המלוה אינו מוציא מידו, ונראה דלדעה זו אף המצרן אינו מוציא מהלוקח[7].

לעומת זה יש ראשונים שכתבו שאפילו אם המצרן קדם וקנה מיד הלוה, המלוה מסלק אותו[8], ולדיעה זו לא הפקיעו במשכנתא דיני מצרנות אלא עדיפות המלוה היא מפני שהוא שותף בנכס זה[9], וכתב הרמ"א שכן נראה לדון ולהורות[10]. וכן נחלקו הפוסקים האם עדיפות המשכנתא היא רק כאשר המלוה דר בבית או אפילו אינו נמצא שם[11], ועל כן הכריעו אחרונים שרק אם המלוה דר בו מוציא מהמצרן[12].

נכס בבעלות שותפים, ששותף אחד משכן חלקו, ואחר כך מכר למלוה אין השותף מוציא מיד המלוה[13].

זכות הממשכן בנכס הסמוך לו

נכסי דלא ניידי שסמוכים לנכס של המשכנתא, והלוה חפץ לקנותה אין המלוה מעכב עליו, ואפילו קדם המלוה וקנה, הלוה מוציא ממנו[14]. לא רצה הלוה לקנותה ונמכרה ללוקח שאינו מצרן, נחלקו הפוסקים האם המלוה מוציא מיד הלוקח. יש שכתבו שהסוברים שהמלוה דינו כשותף הרי הוא מצרן לנכס הסמוך ומוציא מהלוקח[15], ויש שכתבו שרק אם המלוה קדם וקנה זכה במקח, אבל אינו מוציא מיד לוקח שקדם וקנה[16].  

כתב הרמ"א שאם בעל הקרקע הממושכנת הוא גוי, ומכר ללוקח, הגם שאין בגוי טענת מצרן, המלוה שדר בו מוציא ממנו[17], ויש שהוסיף שאם יש למלוה בית או קרקע סמוכה אינו מוציא מיד הלוקח[18].

דיני משכנתא נאמרו הן אם התנו כן מתחילת ההלואה או אפילו שלא בשעת הלואה, וכן אם הגבוהו בי"ד או שעל פי דינא דמלכותא הגבוהו כן[19].

חשש הערמה

בי"ד שרואים שהלוואת המשכנתא נעשית בערמה כדי להפקיע את זכות המצרן ולזכות הממשכן בנכס, מוציאים מידו ונותנים למצרן. מאידך, כשאין חשש ערמה, המצרן אינו יכול לכפות את הלוה שהוא יהיה המלוה לו במשכנתא - אפילו בתנאים יותר נוחים - כי אפשר שהשני נוח לו יותר הגם שבזה מונע את זכות המצרן[20].

בגליון ק"י נתבארו זכויות של מצרנות של בעל המשכנתא שיש לו שעבוד בגוף נכס. הפוסקים נחלקו האם יש זכויות מצרן למי שאין שעבוד בגוף הנכס, דהיינו השוכר.

שיטת המחבר:

לשיטת המחבר לא תיקנו דיני מצרנות הן לבעל משכנתא והן בנכס בבעלות של שוכר[1], ואין לשוכר לתבוע זכות מצרנות הן על נכסים שסמוכים לנכס ששכר, והן על הנכס עצמו ששכר.

זכות השוכר בנכס הסמוך

לפיכך, לא יכול השוכר להוציא ממי ששכר או קנה את הנכס הסמוך לנכס המושכר לו, בטענה שהוא המצרן לנכס הסמוך. כמו כן, שוכר שקדם וקנה את הנכס הסמוך לנכס ששכר, המצרן לנכס ההוא מוציא מידו[2]. ואפילו מכר בעל הבית את הבית שהשוכר דר בו לאדם אחר, השוכר אינו מוציא מהלוקח[3], אלא המצרן בלבד מוציא מיד הלוקח.

זכות השוכר בנכס ששכר

כל זה כאשר המדובר בזכויות השוכר כלפי אדם אחר, אולם אף לדיעה זו לא תיקנו זכויות למצרן כלפי השוכר בנכס ששכר[4]. לפיכך, אין למצרן זכות להוציא את השוכר מהבית שדר בו כדי לשכרו לעצמו[5], ומכל שכן שלא להוציא מהשוכר שקנה את הבית שדר בו[6].  

שיטת הרמ"א:

לשיטת הרמ"א תיקנו זכות מצרנות במשכנתא, שמכוח המשכנתא רכש זכות בגוף הקרקע, וכן בשכירות מפני ששכירות ליומיה ממכר הוא זכה זכות בגוף הקרקע.

זכות השוכר בנכס הסמוך

לפיכך, לדיעה זו השוכר מוציא ממי ששכר את הנכס סמוך לו[7]. ומכל מקום נחלקו הפוסקים האם מפני ששכירות ליומיה ממכר זכותו בנכס הסמוך כדין שאר מצרן, דהיינו הן אם השוכר קדם וקנה לא יוכל מצרן אחר לסלק אותו, וכן כשאחר קדם וקנה את הנכס הסמוך האם השוכר יוכל לסלק אותו.

יש שכתבו שאף בזה זכות השוכר כמצרן להוציא מלוקח שקנה את הנכס הסמוך[8], אבל יש שכתבו שאין זכות השוכר כמצרן לגמרי להוציא מיד הלוקח שקדם וקנה את הנכס הסמוך לו, ורק אם השוכר קדם וקנה, המצרן אינו מוציא ממנו, וכן אם באו השוכר ולוקח אחר, השוכר קודם[9].

להוציא מהלוקח את הנכס השכור

וכן יש שכתבו ששכירות ליומיה ממכר בנכס השכור דומה לקנין המלוה במשכנתא שלדעתם מסלק אפילו אם הלוקח מצרן, וכן השוכר מסלק את הקונה הנכס ששכר אפילו אם הלוקח מצרן[10], אבל יש שכתבו שאפילו לדיעה זו, שכירות ליומיה ממכר גרע קנינו מבעל המשכנתא, ולכן השוכר רק מצרן לעומת שוכר אחר, אבל לא לעומת הלוקח את הבית אפילו שאינו מצרן, ולכן אפילו קדם השוכר וקנה הנכס, המצרן מוציא ממנו, ואם אחר שאינו מצרן קדם וקנה אין השוכר מוציא ממנו[11].

לדינא

האחרונים העלו לדינא[12] שאם השוכר קדם וקנה אפילו המצרן אינו מוציא מידו[13], ואם לוקח - אפילו אינו מצרן - קדם וקנה, אין השוכר מוציא מידו[14] אבל אם באו יחד יש קדימה לשוכר[15], ואם השוכר והמצרן באו יחד, המצרן קודם מפני שזכותו ודאי, ואילו זכות המצרן שנויה במחלוקת.

קדימת שוכר לאחר הזמן

שוכר שרוצה לחדש את השכירות לפני שכלה זמן השכירות שלו יש לו זכות מצרנות לחדש את השכירות לעכב מלהשכיר לשוכר אחר[16], אבל אם המשכיר מעדיף את השני שזה נוח לו, כגון שבני בית של הראשון מרובים מהשני לא יכול הראשון לעכב את בעל הבית להשכיר לשני[17]. רצה השוכר לחדש את השכירות לאחר שכלה זמנו שוב אין לו זכות לעכב מלהשכיר לשני[18].

כתבו האחרונים שאין לשואל זכות מצרנות[19].

תנאי שלא ימכור למצרן

תקנת חז"ל היא שהמצרן מסלק ללוקח[1] אבל כבר מעת שנודע למצרן שהנכס עומד לימכר ללוקח ,יכול המצרן לתבוע מהמוכר שימכרנו לו[2] – אם בנסיבות המכירה נוח לו המצרן כמו ללוקח[3] - ואין ביד המוכר למנוע ממנו לסלק את הלוקח ולהעביר את המקח לעצמו אלא אם כן חוזר לגמרי מרצונו למכור[4]. אף אם אמר המוכר לפני המכירה שאם המצרן יקחנו מהלוקח חוזר בו מהמכירה, ומכר ללוקח, מוציא המצרן מיד הלוקח[5], אבל זכותו בעת המכירה לפרש בלשון תנאי שאם יזכה המצרן יחזור בו מהמכירה ואזי אם המצרן סילק ללוקח, חוזר המכר[6].

תנאי בגוף מכר

התנה הלוקח תנאים במקח לטובתו, המצרן מסלקו אפילו לא נגמרה המכירה, שהרי אין ללוקח רשות להחזיק המקח לעצמו[7]. התנה המוכר תנאים במכירה שאין לו טובה מקיום התנאי[8], לא יכול המצרן לסלק את הלוקח מהנכס לפני שהתקיימו כל תנאי המכירה לכל פרטיה[9], ואז יתבע מהלוקח שיעביר הנכס אליו[10].

חשש הפסד למוכר

חז"ל לא תקנו זכות מצרנות אם המוכר חושש כשימכור למצרן יפסיד או ימנע מאיזה רווח[11], כגון שהלוקח משלם את המחיר על-ידי משכנתא שהמוכר מלוה לו על פי היתר עיסקא[12], והמצרן אינו איש בטוח למוכר כדי שילוה לו אפילו אם הוא איש אמיד[13], ואזי גם אם המצרן רוצה לשלם מיד את כל כסף המכירה, יכול המוכר לומר שמעדיף למכור ללוקח עם משכנתא מאשר למכור למצרן בעד מזומנים, ויש שכתב שאם המצרן ידוע כאיש בטוח לא יכול המוכר לעכב למכור לו בתנאים שמוכר ללוקח, כגון שהסכים שהלוקח ישלם בתשלומים[14].

אסור למוכר להערים על המצרן כאילו יש לו הפסד כשימכור לו[15]. וכתבו הפוסקים שאף אם לא גילה המוכר בעת המכר שמקפיד על חשש הפסד או מניעת רוווח, כגון שמוכר בתשלומין ויתכן שאינו סומך שהמצרן יעמוד בתשלומיו, בסתם הקפיד על זה, ועל כן לאחר המקח איבד המצרן זכותו אפילו הסכים המוכר עתה למכור לו[16]. אבל אם המוכר אומר שגם בתחילה לא הקפיד, לא איבד המצרן זכותו[17].

מוכר או משכיר מפני צורך דחוף

המוכר או משכיר מפני איזה צורך דחוף, וחושש המוכר למכור למצרן שמא המכר יתעכב, אין זכות למצרן[18]. כל זה כאשר מוכר לפרנסתו, כגון לקנות נכס אחר להרוויח מחייתו, אבל אם מוכר למשא ומתן בעלמא לא איבד המצרן זכותו[19]. הפוסקים דנו האם המוכר כדי לקנות מגורים במקום אחר בכלל מחיה[20].

מחילת הזכות:

הציע המוכר למצרן וסירב

מוכר שמציע למצרן לקנות במחיר שעומד למכור ללוקח[21], והוברר הדבר שאין חשש ערמה בדבר, כגון שהלוקח הציע למצרן מכבר שיקנה במחיר זה[22], והמצרן השיב אף למוכר שאינו מעוניין לקנות ומכר ללוקח, איבד המצרן זכותו[23], אבל יש שכתב שאם אפשר לפרש הלשון שלא היה מחילה גמורה לא איבד המצרן זכותו[24]. יש שכתב שמה שתיקנו שהמצרן שמחל איבד זכותו הוא לטובת המוכר שלא יצטרך להמתין לו, ולכן אם לאחר המכירה מוכן המוכר לתת למצרן, לא איבד זכותו[25], אבל יש שכתבו שהמצרן איבד זכותו[26].