- שמואל! בוקר טוב! הפעם נראה לי שנמצא הבית עליו אתה חולם...  - צהל אברהם, המתווך (Broker), אל תוך שפופרת הטלפון בבוקרו של יום.

זה זמן רב ששמואל מנסה למצוא קורת גג לעצמו ולמשפחתו. הצעות רבות עברו בסך, יש והן לא יצאו לפועל מחמת מחירן המופקע, לפעמים מחמת דברים אחרים שלא התאימו לשמואל, איזור הבית וכדו'.

אברהם מסר לשמואל את הפרטים, הבית נמצא ברחוב פלוני, גודלו כך וכך וגם המחיר סביר ביותר - גש עוד היום לבדוק אותו. נראה לי שיהיו עליו הרבה קופצים - הפציר בשמואל כדרכם של מתווכים.

שמואל החליט לגשת לבדוק את הבית לאחר ארוחת הבוקר. תוך כדי שסעד את לבו, רצה אליו רעיתו ובידה עיתון - יש כאן פרסומת על בית שנראה לי מתאים לדרישותינו - אמרה בהתרגשות.

אכן נודע הדבר, זה הבית שהציע לו אברהם לפני מספר דקות...

- ממש חכם והוגן מצידו של המתווך 'למצוא' לך 'מציאה' מלוח המכירות שנמצא בכל בית בבורו פארק... - אמרה בכעס.

- את צודקת - הגיב שמואל - אלך לבדוק את הבית. אם יצא מכך משהו, אשלם את דמי התיווך לך ולא לאברהם... - התלוצץ.

אברהם חיכה לו בבית המדובר - אינני צריך אותך. גם אני, ב"ה, יודע לקרוא עיתון... - עקץ אותו שמואל.

פניו של אברהם נהיו אדומות - מה הבעיה? אסור לי להציע לך דירות שנתפרסמו בעיתונים? כך נוהגים כל המתווכים, משתמשים במידע שבלוחות הפירסום שבעיתונים!

- אתה צודק, זו זכותך. אך כיון שהייתי משיג מידע זה בלעדיך, יוצא שלא היתה לי שום תועלת במלאכתך. אני או רעייתי מקפידים לעבור מידי יום על כל ההצעות בלוח של העיתון, וגם את ההצעה הזו גיליתי בסופו של דבר מספר דקות לאחר שהצעת אותה לי... מה הועלת לי?

...

יחזקאל עשה את צעדיו הראשונים בעולם המסחר. מחמת טבעו ותכונות נפשו, הוא בחר לנסות לתווך עסקים (Commercial broker).

הוא קיבל מספר הצעות מבעלי עסקים וסוכנויות (Agencies) לתיווך, לעבוד במשרדם. על כל עיסקה שיצליח לסיים, יהיה עליו להעביר מספר אחוזים מכובד למעסיקיו. התועלת שתהיה לו מהתחברותו אליהם, היא בכך שהרבה בעלי עסקים שברצונם למכור את עסקיהם, פונים אל סוכנויות אלו כדי שהם ימצאו בעבורם את הקונים הפוטנציאלים (Potential buyers).

מאידך כפי שכבר הקדמנו, מזגו הנוח ושפתו הקולחת של יחזקאל, המציאו אליו במשך השנים חברים רבים בכל מקום, רבים הם המשתפים אותו וחולקים עמו בידיעות ובחדשות (נייע"ס) שברשותם - מי יודע? אולי אוכל לבדי להגיע אל המוכרים?  מדוע עלי להפריש אחוז כה נאה מהרווחים לסוכנות התיווך?!

- נראה לך שתסתדר לבד? - טען לעומתו אחיו, פינחס, שיחזקאל החשיב את דעתו והתייעץ עמו רבות.

- בהחלט! אני גם יכול להשתמש בלוחות שבעיתונים. יש שם מידע רב.

- מוכר שפירסם בעיתון, לא חייב לשלם לך שכר טירחה. לשם כך הוא פירסם בעיתון ולא פנה למתווכים... תוכל לגבות את שכרך רק מהקונה במקרה כזה.

- הוא רשאי לנסות להסתדר בלא מתווך... ברגע שהעיסקה נחתמה בתיווכי ואני הוא שהבאתי את הלקוח ואת העיסקה לכלל גמר, הרי שבדין אטול את שכרי!

...

כפי שכבר נידון במדורנו בעבר (עיין גליון פ"ח מבהגר"א חו"מ סימן פ"ז ס"ק קי"ז ובסימן קפ"ה סקי"ג) חובת תשלום שכרו של המתווך והשדכן היא מדין 'יורד לשדה חבירו' (שלחן ערוך - חושן משפט, סימן שע"ה סעיף א'). הנוטע את שדה חבירו העומדת ליטע, חייבים בעליה לשלם את שכרו על כך שההנה אותם בפעולתו. הוא הדין למתווך שהביא את העיסקה לכלל גמר, נוטל הוא את שכרו אף אם לא ביקשו זאת הצדדים מידו (אם בקשו, הרי ששכרו הוא משום 'פועל' ופשוט).

ויש מקום לדון כאשר בעל נכס/מוכר מפרסם את הדבר בעצמו בעיתון וכדו'. אולי כוונתו בפירסום זה שמגלה את דעתו שאינו מעוניין בתיווך.

וכי תימא ומה בכך? הרי סוף סוף נהנה הוא ממלאכת המתווך.

אמינא לך, כיון שבדין 'יורד לשדה חבירו' מצאנו שאם שדה זו אינה עשויה ליטע, דהיינו שהבעלים אינם חפצים כלל במלאכה זו שנעשתה בעבורם, 'שמין לו וידו על התחתונה' (שם). נוטלים את הפחות מבין השניים, השבח וההוצאות, וזה מה שמחייבים את הבעלים לשלם. אם כן שמא הוא הדין במוכר המכריז מעיקרא: מקח זה אינו עומד לתיווך, הוא יתחייב לשלם את מחיר ההוצאות שהיו למתווך ותו לא.

אלא שצריך לעמוד על החילוק בין הדבקים. יש מקום דהוי 'שדה שאינה עומדת ליטע', דהיינו שבעלי השדה באמת אינם נהנים מפעולתו של זה שנטע ברשותם. לעומת זה, נידוננו הוא במקום שאכן באה הנאה ליד הבעלים שמצאו לוקח למקחם, אלא שהם הודיעו  שאינם חפצים לשלם בעד הנאה זו.

ומצאנו שנחלקו הפוסקים בכך. יש שחייבו את הנהנה מכל מקום ואף אם הודיע שאינו חפץ לשלם (שו"ת פרי תבואה הובאו דבריו בפתחי תשובה סימן רס"ד סק"ג ושו"ת מהר"ש ענגיל חלק ג' סימן ט"ו). ויש מי מהפוסקים שפטר את הנהנה אם הודיע שאינו רוצה לשלם על כך (שו"ת מהרי"א הלוי חלק ב' סימן קנ"א).

אך בנידון הנ"ל נראה לחייב את המוכר מכל מקום. אם כשהמתווך דיבר עמו, לא אמר לו המוכר מאומה שאינו חפץ לשלם לו בעבור מלאכתו, נראה דלכולי עלמא צריך לשלם את שכרו משלם ואפילו שפירסם מודעה בעיתון בעצמו.

פירסום מודעה בעיתון אינו הכרזה שאינו חפץ לשלם דמי תיווך, זהו ניסיון גרידא שמא יצליח למכור את מקחו בלא צורך לתיווך. אך בודאי שאם רק בעזרת מתווך בא המקח לסיומו, היה בדעתו לשלם על כך (עיין שו"ת ציץ אליעזר חלק ט"ו סימן ס"ז. כל הדברים הנ"ל אמורים במקום שהמוכר גם הוא משלם דמי תיווך).

מאידך, אם המתווך לא הועיל מאומה וכל ידיעתו באה לו מלוח הפירסום ובודאי היה הלוקח רואה זאת בעצמו, הרי שהוא לא נהנה כלל ממלאכתו של המתווך. על מה ישלם?

הוא רשאי לפטור בתחילה את המתווך, ולהמשיך במשא ומתן בכוחות עצמו. אם לא עשה כן, והמתווך עמל להביא את המקח לידי גמר, הרי שעליו לשלם את שכרו עבור טירחה זו, אף שלעצם הידיעה על המקח הוא לא נזקק לו. התשלום למתווך כולל גם, ואולי בעיקר, את מה שנושא ונותן המתווך בין הצדדים ומביאם לעמק השווה.

למעשה: מתווך שהציע דירה שנתפרסמה בעיתון, אם ידעינן בבירור שהלוקח היה רואה זאת בעיתון אף לולי המתווך - רשאי הלוקח לפטור את המתווך ולהתעסק במקח לבדו.

מוכר שפירסם את מקחו בעצמו - חייב לשלם דמי תיווך.

שמעתי שביתו של חיים עומד למכירה. התקשרתי אליו לברר אודות כך, והוא סיפר לי שראובן רצה לקנות את הבית והציע $500,000 בתמורה אך הוא דחה את ההצעה. מששמעתי כך הצעתי לו אני $515,000 בעבור הבית והוא נענה להצעה.

לאחר שכבר נחתם החוזה בינינו, פגשתי את ראובן וסיפרתי לו דברים כהוויתם, ראובן הכחיש שהציע לשלם  $500,000. הוא סיפר, שהציע לשלם רק $450,000. יותר מכך, הבית הזה לא שוה - הסביר לי.

שאלה: מאחר ונודע לי ששקר היה בפי חיים והוא הונה אותי, האם אני עדיין נותר מחוייב לחוזה שבינינו?

תשובה: בפשטות היה נראה שיש מקום לבטל את המקח, מאחר והמוכר הונה ושיקר אותך במידע כוזב. ידוע כמה הפליגו בגנות מי שמשקר במסחרו (עיין ספר חסידים סימן שי"א שכתב 'אל יפתה את בני אדם כך וכך רצו ליתן לו בסחורה כו' וע"ז נאמר (צפני' ג, יג) שארית ישראל לא יעשו עולה ולא ידברו כזב ולא ימצא בפיהם לשון תרמית'). אלא שיש מקום לדון באונאה כגון זו, שבעצם נתרשלת אתה, הקונה, ולא בדקת אם צדקו דברי המוכר. בפרט, שדבר זה ידוע ומצוי רבות שישקרו המוכרים, כדי להחשיב ולייקר את המקח בעיני הלקוחות.

מקרה דומה הוא הפועל שקיבל מלאכתו ואמר לו בעל הבית שנותן שכרו כך וכך כדרך שמשלם לשאר העובדים, ונודע ששיקר בעל הבית ושכר העובדים האחרים ביותר. אם הפועל גילה דעתו שניאות מחמת שזהו שכרם של פועלים אחרים, הרי שיכול הוא לחזור בו כשנודע שבעל הבית אינו עומד בתנאו. אך אם הסכים בסתם, שוב אינו יכול לחזור בו כשגילה ששכרו פחות מאחרים. כיון שהסכמתו ניתנה בסתם, והכל יודעים שהסוחרים משנים בדיבורם, לא היה לו לסמוך עליו, רק לבדוק אם אכן שכר שאר הפועלים כך הוא.

הוא הדין בשאלתך. מאחר ולא תלית את הסכמתך למחיר של $515,000 בכך שראובן הסכים לתת על בית זה  $500,000 , הרי שהסכמתך לשלם סכום זה היא מחמת שהסכמת בדעתך שזהו שוויו של בית זה (מאירי בבא מציעא דף ע"ו ע"ב, ובט"ז חושן משפט סימן של"ב סעיף ד' כתב 'ומעשים בכל יום, שאדם מוכר לחבירו חפץ ואומר כך נתנו לי סך זה ולא רציתי למכור בזה הסך, ואחר כך נתברר שלא היה שום קונה בסך קיצבה שזכר הוא, וכי בשביל זה יבטל המקח?!'. ועיין עוד משפט שלום סימן רכ"ז במשמרת שלום סק"ג).

אמנם, אף שאינך יכול לדרוש את ביטול המקח, מכל מקום עוון המרמה גדול מאד ועליו לפייס אותך (חות יאיר הו"ד בפתחי תשובה סימן ר"ט סק"ז) . וכדאי להעתיק לשון החפץ חיים (שפת תמים פרק ב') שכתב דברים נוראים בגנות המרמה. וז"ל: ובעו"ה נתרבו עתה עניני השקר והרמאות בעניני המסחר לאיזה אנשים, ונעשה אצלם כהיתר, שמשקרים במשאם ומתנם, ואומרים בכך וכך קניתי, וכך וכך נתנו לי, ולפעמים נשבעין ג"כ על ככה [ושבועה בלשון לעז, גם היא שבועה מן התורה]. וחושבים שזה הכל בכלל חריצות וחריפות לידע להרויח, ואומרים שמי שאינו עושה כן בדורות הללו אין אוכל לחם. עד שבעו"ה היינו חרפה לשכנינו, שאומרים הדבר ידוע שישראל יעשו עולה וידברו כזב, ולא ימצא בפיהם דבר אמת. אוי לנו על חילול שמו יתברך שנעשה על ידינו, כו'.

ואחר שכתב שזה גורם איבוד מעות ממשיך: וכמעט ברור שהשקר שמשקרים הוא שלא לצורך, שאם ירצה היה יכול לומר, בכך וכך חפץ זה, לא אוכל ליתן בפחות, ודיו. ומה יתן לך ומה יוסף לך לשון רמיה. ואף אם הוא חושב להרויח הרבה ע"י השקר, מדבר שקר ירחק שיותר ממה שהוא מרויח הוא מפסיד לפי האמת. והבוטח בה' ונושא ונותן באמונה, חסד ה' יסובבנו, וברכת ה' היא תעשרנו, ובודאי שלא יחסר לחמו, ויהיו מזונותיו בהיתר ונחת וכבוד.

תנאי שלא ימכור למצרן

תקנת חז"ל היא שהמצרן מסלק ללוקח[1] אבל כבר מעת שנודע למצרן שהנכס עומד לימכר ללוקח ,יכול המצרן לתבוע מהמוכר שימכרנו לו[2] – אם בנסיבות המכירה נוח לו המצרן כמו ללוקח[3] - ואין ביד המוכר למנוע ממנו לסלק את הלוקח ולהעביר את המקח לעצמו אלא אם כן חוזר לגמרי מרצונו למכור[4]. אף אם אמר המוכר לפני המכירה שאם המצרן יקחנו מהלוקח חוזר בו מהמכירה, ומכר ללוקח, מוציא המצרן מיד הלוקח[5], אבל זכותו בעת המכירה לפרש בלשון תנאי שאם יזכה המצרן יחזור בו מהמכירה ואזי אם המצרן סילק ללוקח, חוזר המכר[6].

תנאי בגוף מכר

התנה הלוקח תנאים במקח לטובתו, המצרן מסלקו אפילו לא נגמרה המכירה, שהרי אין ללוקח רשות להחזיק המקח לעצמו[7]. התנה המוכר תנאים במכירה שאין לו טובה מקיום התנאי[8], לא יכול המצרן לסלק את הלוקח מהנכס לפני שהתקיימו כל תנאי המכירה לכל פרטיה[9], ואז יתבע מהלוקח שיעביר הנכס אליו[10].

חשש הפסד למוכר

חז"ל לא תקנו זכות מצרנות אם המוכר חושש כשימכור למצרן יפסיד או ימנע מאיזה רווח[11], כגון שהלוקח משלם את המחיר על-ידי משכנתא שהמוכר מלוה לו על פי היתר עיסקא[12], והמצרן אינו איש בטוח למוכר כדי שילוה לו אפילו אם הוא איש אמיד[13], ואזי גם אם המצרן רוצה לשלם מיד את כל כסף המכירה, יכול המוכר לומר שמעדיף למכור ללוקח עם משכנתא מאשר למכור למצרן בעד מזומנים, ויש שכתב שאם המצרן ידוע כאיש בטוח לא יכול המוכר לעכב למכור לו בתנאים שמוכר ללוקח, כגון שהסכים שהלוקח ישלם בתשלומים[14].

אסור למוכר להערים על המצרן כאילו יש לו הפסד כשימכור לו[15]. וכתבו הפוסקים שאף אם לא גילה המוכר בעת המכר שמקפיד על חשש הפסד או מניעת רוווח, כגון שמוכר בתשלומין ויתכן שאינו סומך שהמצרן יעמוד בתשלומיו, בסתם הקפיד על זה, ועל כן לאחר המקח איבד המצרן זכותו אפילו הסכים המוכר עתה למכור לו[16]. אבל אם המוכר אומר שגם בתחילה לא הקפיד, לא איבד המצרן זכותו[17].

מוכר או משכיר מפני צורך דחוף

המוכר או משכיר מפני איזה צורך דחוף, וחושש המוכר למכור למצרן שמא המכר יתעכב, אין זכות למצרן[18]. כל זה כאשר מוכר לפרנסתו, כגון לקנות נכס אחר להרוויח מחייתו, אבל אם מוכר למשא ומתן בעלמא לא איבד המצרן זכותו[19]. הפוסקים דנו האם המוכר כדי לקנות מגורים במקום אחר בכלל מחיה[20].

מחילת הזכות:

הציע המוכר למצרן וסירב

מוכר שמציע למצרן לקנות במחיר שעומד למכור ללוקח[21], והוברר הדבר שאין חשש ערמה בדבר, כגון שהלוקח הציע למצרן מכבר שיקנה במחיר זה[22], והמצרן השיב אף למוכר שאינו מעוניין לקנות ומכר ללוקח, איבד המצרן זכותו[23], אבל יש שכתב שאם אפשר לפרש הלשון שלא היה מחילה גמורה לא איבד המצרן זכותו[24]. יש שכתב שמה שתיקנו שהמצרן שמחל איבד זכותו הוא לטובת המוכר שלא יצטרך להמתין לו, ולכן אם לאחר המכירה מוכן המוכר לתת למצרן, לא איבד זכותו[25], אבל יש שכתבו שהמצרן איבד זכותו[26].